Mercado secundario de hipotecas

Fecha: 01 Mayo 2022 

Especial Arquitectos Ecuador

Por Caridad Vela 

Las redes sociales dieron cuenta de una reunión entre el Eco. Ramiro Crespo y el Ministro de Vivienda, Darío Herrera, que se realizó alrededor de un tema muy interesante: el mercado secundario de hipotecas. Si bien no es novedad la estrategia de empaquetar créditos para venderlos en el mercado bursátil, a la fecha es una alternativa desperdiciada que, de ser potencializada, traería recursos frescos para financiar la compra de inmuebles. 

Todo gobierno tiene la obligación de atender la situación deficitaria de vivienda, y para lograrlo se han creado varios mecanismos de apoyo a constructores, y también subvenciones a las tasas de interés para beneficiar a compradores. Sin embargo, a la hora de la hora, lo que hace falta son recursos tanto en el extremo de la oferta, cuanto en el de la demanda. Y es ahí cuando el mercado secundario de créditos hipotecarios toma relevancia protagónica. 

Conversamos con el Eco. Crespo para entender qué hace falta para que el mercado secundario de hipotecas se convierta en el motor generador de soluciones en este importante sector de la economía del país. 

Ramiro Crespo, Economista 

¿Cómo funciona el mercado secundario de hipotecas? 

Existe un mercado primario, es decir, un crédito emitido por una institución financiera a favor de un individuo que quiere comprar su inmueble. A partir de ahí puede nacer el mercado secundario, que se da cuando el banco junta los créditos hipotecarios que ha concedido, y los empaqueta para venderlos a un tercero a través de los mecanismos permitidos por la ley. Esto se conoce como titularización, y debe cumplir ciertos requisitos para que los inversionistas se sientan atraídos. 

¿Por ejemplo? 

La deuda debe ser lo más estandarizada posible porque tiene que ser fungible, es decir intercambiable, para generar interés en el mercado. El rendimiento debe ser interesante, porque eso espera todo inversionista, a pesar de saber que es incierto porque nada está escrito en piedra. Evidentemente, la relación es que a mayor riesgo, mayor será también la ganancia esperada, y viceversa. Por ejemplo, invertir en bonos del tesoro de los Estados Unidos, que son los más seguros, podría generar un 2 o 3% de rentabilidad, mientras que invertir en bonos de Ecuador dará rendimientos de 8 o 9%, porque hay mayor riesgo. 

Ese es el riesgo país… 

Sí, y el Presidente Lasso hace bien al esforzarse por reducir ese riesgo país, porque mientras más bajo sea, mayor número de inversionistas conservadores atraerá, y esa es la intención con esta estrategia de mercado secundario de hipotecas. Lo importante es dar la seguridad de que esos títulos valores pueden ser comercializados con relativa facilidad ante cualquier situación, por ejemplo una emergencia. En su momento existieron las cédulas hipotecarias en las que mucha gente invirtió, que de momento no existen porque no se han emitido, pero no hay ninguna limitación para hacerlo. 

¿Cuál es el proceso para estructurar una titularización? 

Hay empresas especializadas en estas estructuraciones. Básicamente se agrupan varios créditos hipotecarios que pueden tener distintas características en cuanto a vencimientos o tasas de interés, y se los coloca en un fideicomiso. Se aplica una fórmula matemática para estandarizar los pagos de rendimientos y que se hagan de manera regular, y se emiten títulos valores que son el respaldo para el inversionista. 

¿La cartera que se agrupa debe tener la misma calificación? 

No necesariamente. Si toda la cartera es de primera categoría, pagará menos rendimiento, y por el contrario, si es de mediana categoría pagará más porque el riesgo es más alto. La idea es combinar carteras buenas con otras no tan buenas para fortalecer el portafolio, y obtener una mejor calificación porque habría menos probabilidades de que la inversión fracase. 

¿Qué rendimiento se puede esperar? 

Depende del riesgo. Uno de los aspectos fundamentales del mercado de valores es el descubrimiento de precios, o la formación de precios sobre los títulos, que se da cuando hay mucha gente comprando y vendiendo. A esa respuesta natural del mercado se suma el criterio de especialistas que toman varios factores en consideración e incorporan otras variables, a efectos de proyectar el rendimiento: información geopolítica, económica, sectorial, etc. La suma de toda esa data revela el mercado perfecto, que si bien existe en teoría, no se da en la práctica porque el futuro siempre tiene algo de incertidumbre. 

¿Qué puede motivar una variación de precios? 

La generación de nueva información por parte del mercado. Es muy importante que esa data llegue a todos los interesados simultáneamente, para que no existan privilegios y todos los inversionistas participen bajo los mismos parámetros de riesgo. Cuando las empresas se vuelven más regulares en sus emisiones van formando su reputación, su rentabilidad se vuelve más segura y predecible en sus flujos, y eventualmente pagarán menores tasas de interés porque habrá menor riesgo para el inversionista. 

¿Es decir que el financiamiento sería más barato? 

Exacto. Una de las funciones fundamentales del mercado secundario es regular, transparentar y determinar el precio del mercado primario. Me explico. Mientras más líquido y más solvente sea el mercado secundario, más se reducirán las tasas en el mercado primario. Igual sucedería en el caso de constructores que busquen financiar sus proyectos directamente a través de la emisión de títulos valores. Si en su primer proyecto el constructor se financió pagando un 10% de rentabilidad, su buena reputación hará que las nuevas emisiones sean atractivas aún pagando el 5%, es decir, su costo de financiamiento será mucho menor. 

Desde el punto de vista del inversionista, ¿qué características se busca para invertir en estos títulos valores? 

Características de vencimiento, de pagos de dividendos, de tasas de interés, entre otras. La idea es armonizar la cartera de tal manera que la realización de la inversión ofrezca una rentabilidad, tanto para el emisor cuanto para el inversionista, que promedie el rendimiento de los créditos que se agrupó. El banco que originó la titularización mantiene un margen de rentabilidad, es decir, si está cobrando el 12% de interés en los créditos, y los títulos se negocian al 8%, tendrá 4% a favor. Esto le estimulará a conceder buenos créditos y hacer titularizaciones, la gente los comprará, invertirá en ellos, y eso ayudará a expandir el negocio inmobiliario porque habrá más recursos financiando esta actividad. El mercado secundario de hipotecas es una gran fuente de financiamiento para generar mayores recursos para originar préstamos para compra de inmuebles. 

¿Hay mercado para eso? 

Hay muchos compradores y muchos vendedores, grandes y pequeños, locales e internacionales, personas naturales y personas jurídicas. Inclusive hay gente especializada que estudia el comportamiento de los mercados permanentemente, y cuando nadie quiere comprar, ellos compran; cuando nadie quiere vender, ellos venden y la actividad no se detiene. Se los conoce como los market makers. 

¿Qué entidad regula estas emisiones? 

La entidad reguladora es la Superintendencia de Compañías y Valores. También están las bolsas de valores que actúan como un segundo regulador, y tienen la obligación de observar e informar si detectan cualquier irregularidad en el mercado bursátil, como pueden ser los cambios abruptos de precio, que ahora, gracias a la tecnología, son muy fáciles de detectar. Antes existía la Comisión Nacional de Valores, que era un cuerpo colegiado con cinco miembros nominados de manera escalonada, de tal manera que trascendían los períodos presidenciales y ningún mandatario tenía control sobre sus decisiones, pero lo que realmente necesitamos es que los reguladores dejen que el mercado determine sus preferencias, que se autorregule, siempre en función de la legalidad. 

¿Las transacciones deben necesariamente hacerse a través de la bolsa de valores? 

También se pueden hacer transferencias de acciones o compraventa de títulos valores a nivel privado, siempre y cuando estén debidamente registradas y custodiadas. Sin embargo, para quien no es profesional en la materia, la recomendación es hacer la gestión contando con asesoría especializada, es decir, a través de un agente de bolsa que, además, conoce las regulaciones y es confiable. 

Caridad Vela y Ramiro Crespo 

¿Las regulaciones aportan para fomentar el mercado? 

Uno de los problemas que tenemos es que se han copiado leyes de otros países sin haberlas discutido o analizado a fondo, y hay temas que no se apegan a nuestra realidad. Ecuador tiene un enorme potencial para desarrollar un mercado de valores próspero, pero hay mucho camino por andar. Un buen primer paso sería estandarizar la deuda pública. Nadie sabe cuántas emisiones se han hecho, hay muchísimas y son muy pequeñas, y al no estar estandarizadas no se genera la demanda que se esperaría. Sin duda estamos dejando de aprovechar una fuente de recursos económicos que aportarían a la reactivación del país. 

Fuente: Revista Clave